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    辟謠出售“深坑酒店”的世茂集團,能走出流動性深坑嗎?

    辟謠出售“深坑酒店”的世茂集團,能走出流動性深坑嗎?

    柏文喜 2022-02-15
    能夠在中國眾多房企中脫穎而出成長為融創與世茂這樣的頭部企業,不能說它們的企業戰略、運營管理、市場策略乃至產品力不夠優秀,但這也是在過往的中國內地市場特有的行業發展環境之下,隨著市場變化和行業政策調整而不斷自我檢視與修正提升的結果。而這一點,也正是這些房企在此輪行業調整中陷入流動性困境的原因所在。世茂集團當然需要以相對從容的姿態來展示企業對于自身的信心,而辟謠出售現金流較好的網紅“深坑酒店“可能就包含此意。但是市場對于企業的信心維持,最終還是要落到企業自身的流動性如何維護上。

    近日因辟謠說中介網傳的22.5億轉讓“深坑酒店”的信息不實,讓前段時間因與中誠信托就提前到期的信托計劃糾紛、出售項目股權和賣地而引發業內關注的世茂集團再次上了熱搜。姑且不論那些不明就里的網友們如何戲評世茂集團這一真真假假、撲簌迷離的掛牌出售上海佘山世茂洲際酒店(坊間稱“深坑酒店“)的消息,也不論世茂集團到底是承認還是否認出售曾經的網紅“深坑酒店”,但世茂集團試圖出售部分資產以平衡自身資金所需,幫助自己從流動性“深坑“中爬出來的意圖卻是顯而易見的。

    作為房企百強中的頭部企業,世茂集團一向以相對穩健的企業形象示人,其財務報表對外展示的企業現金儲備、流動性狀況也都是比較好的,更何況去年年初還在與出了問題的福晟集團你儂我儂地溝通收購事宜。因此筆者也曾將其與龍湖、碧桂園、融創等歸類于流動性風險較小的民營房企之列。

    不過融創去年上半年的大手筆買地和并購活動對于現金的巨量消耗,迫使其在遭遇下半年急劇轉淡的樓市行情之后迅速轉入各種找錢自救的狀態,以至于近來在對外宣布賬面資金1600億存量足夠一年內的償債與項目開發所需時,仍然無法解除市場對其流動性安全的疑慮。而同樣在去年下半年市場轉淡以及各地政府強化預售資金監管的壓力之下,評級機構對世茂的突然降級以及世茂與中誠信托之間關于觸發信托計劃提前還款條款之爭,將世茂集團的流動性困境暴露于公眾面前。

    原來,世茂集團除了明面上的將于2022年到期的44億美元境內外債券與境外銀團貸款之外,還有1200億元的人民幣的表外負債。而世茂集團與中誠信托的提前到期的信托計劃執之爭,本身所涉及的也是兩筆所謂的表外融資,只不過由世茂旗下的項目公司提供了增信措施從而“引禍上身“而已。

    其實,在之前的以規模論英雄和以規模博取更優質資源來支持自身發展的高周轉模式之下,高杠桿與高負債早已被各家房企用到了極致,以至于在為了維持可持續融資的表觀數據與推動規模增長的極限融資活動之間,永續債與明股實債以及變幻多端的夾層融資等表外負債,就成為房企追逐規模增長途中的標配,并成為行業政策調控力度加大和市場反轉之后觸發企業流動性困境的爆點。

    實際上,能夠在中國眾多房企中脫穎而出成長為融創與世茂這樣的頭部企業,不能說它們的企業戰略、運營管理、市場策略乃至產品力不夠優秀,但這也是在過往的中國內地市場特有的行業發展環境之下,隨著市場變化和行業政策調整而不斷自我檢視與修正提升的結果。而這一點,也正是這些房企在2021年以來的此輪行業調整中,在行業發生前所未有的質變并迎來萬科董事長郁亮所說的“黑鐵時代“陷入流動性困境的原因所在。

    “黑鐵時代”的到來,在市場總量增長面臨天花板和地價頂托、結構調整乃至被共有產權、保障性租賃住房結構性分流的情況下,又疊加了被迫的去杠桿、降負債的縮表壓力,以往建立在持續增長預期下的高周轉模式所依仗的高杠桿與高負債,自然也就成為引發流動性壓力的導火索。而之前在規模賽道上的杠桿之上加杠桿的各種類型的表外負債,也就往往成了引爆各家房企流動性危機的引信。

    這一情況之下,如何挽救自身的流動性就成為各家房企各顯神通的事情了。融創速度極快的變賣資產、兩次超低價增發融資、大股東無償資助、停止資本性開支和縮減管理費開支等挽救自身流動性的連環操作可堪經典,而近日網傳的不知真假的4.1折大促銷也足以顯示融創自救態度的堅決與力度所在。

    因為只有活下去,才能獲得根據行業變化實現自身調整的機會,更何況市場對于企業信心的維系,才是企業可持續性經營的根本所在。否則,一旦市場對企業喪失信心,企業勢必就會陷入“債務螺旋“,那個時候企業不但會失去自救的主動性,往往連打折賣房和賤賣資產的機會可能都沒有了。恒大目前之所以采取現房銷售的方式,則是市場信用歸零后的被迫之舉,如此一來企業自救的難度自然也會加大很多。

    目前只有宏觀面上的政策回暖是遠遠不夠的,行業與企業信心的恢復才是真的行業回暖。而行業與企業信心的恢復還有賴于行業與企業流動性的恢復,這顯然是當今房地產行業和房企所面臨的最為嚴峻的問題。一季度全國樓市大面積銷售下降,以及土地出讓收入大幅減收,表明行業信心并未隨著政策暖意而回暖。

    就世茂集團的銷售情況來看,從去年下半年便已出現大幅下降。其中去年10月銷售203.4億元,同比下跌32%;11月合約銷售160.5億元,同比降幅擴至49%;12月合約銷售112.2億元,同比降幅擴大至70%。今年1月份未經審核的銷售額75.1億元,同比降幅62.49%。在評級下調、債務壓頂而快速引入戰略投資人又不太現實的情況下,果斷出售資產就勢必成了世茂集團不多的選擇之一。

    世茂集團當然需要以相對從容的姿態來展示企業對于自身的信心,而辟謠出售現金流較好的網紅“深坑酒店“可能就包含此意。但是市場對于企業的信心維持,最終還是要落到企業自身的流動性如何維護上。此時試圖出售較差的資產顯然更為困難,而是否能夠不失時機地以優質資產換取流動性,就成了企業決斷力的體現。(財富中文網)

    作者柏文喜為財富中文網專欄作家,IPG中國區首席經濟學家

    本內容為作者獨立觀點,不代表財富中文網立場。未經允許不得轉載。

    編輯:劉蘭香

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